כתב כמויות לשיפוץ דירה: מה שולחים לקבלנים לפני שמבקשים מחיר

למה כתב כמויות לפני שמבקשים הצעות מחיר

הדרך המקובלת לשפץ דירה היא להזמין שלושה קבלנים לסיור, לתאר להם מה רוצים ולחכות להצעות. התוצאה: שלושה מסמכים בפורמט שונה, עם שורות כמו ״שיפוץ חדר רחצה קומפלט״ או ״חשמל לפי צורך״. אי אפשר לדעת אם הזול שכח את האיטום או אם היקר כלל פינוי פסולת.

כתב כמויות הופך את הסדר. קודם מגדירים בכתב מה בדיוק עושים בדירה, סעיף אחרי סעיף, עם יחידת מידה וכמות. רק אחר כך שולחים את הרשימה לקבלנים וכל אחד מהם ממלא מחיר ליחידה. ההצעות מגיעות על אותו מסמך, באותו סדר, עם אותן כמויות. ההבדל ביניהן הוא מחיר, לא פרשנות.

מה יש בכתב כמויות טוב לשיפוץ דירה

כתב כמויות לדירה בנוי לפי מבנה הפרקים של המפרט הכללי לעבודות בנייה. בשיפוץ דירה הפרקים הרלוונטיים הם בדרך כלל הריסות ופירוקים, בנייה (פרק 04), איטום (פרק 05), נגרות ומסגרות (פרק 06), תברואה (פרק 07), חשמל (פרק 08), טיח (פרק 09), ריצוף וחיפוי (פרק 10), צביעה (פרק 11), אלומיניום (פרק 12) ומיזוג אוויר (פרק 15). לפניהם בא פרק המוקדמות, עם ההגנה על הקיים, פינוי הפסולת והניקיון. שני מרכיבים הופכים את הרשימה למסמך שמגן עליכם:

• מחירי יסוד: לריצוף, לחיפוי, לכלים הסניטריים ולברזים נקבע מראש סכום שכלול במחיר עבור החומר. בחרתם אריח יקר יותר? משלמים רק את ההפרש. בלי מחיר יסוד, הקבלן מתמחר את הזול ביותר ואתם מגלים את זה בחנות.
• סכומים זמניים: למטבח, לנגרות ולפריטים שעדיין לא נבחרו נקבע סכום זמני שנכנס לתקציב כבר עכשיו ומתעדכן כשההחלטה מתקבלת. כך התקציב מכיל את כל הדירה, לא רק את מה שכבר החלטתם עליו.

דוגמה: סעיפים חדר אחרי חדר

כך נראה כתב הכמויות בפועל, בחלוקה לחדרים. הכמויות נמדדות מהתוכניות ומהדירה, לא מוערכות בעין:

• חדר רחצה: פירוק ריצוף, חיפוי וכלים קיימים; איטום רצפה וקירות, במ״ר; חיפוי וריצוף לפי מחיר יסוד, במ״ר; נקודות מים וניקוז לאסלה, לכיור ולמקלחת, בנק׳; אסלה תלויה עם מיכל סמוי, יח׳; ארון כיור, יח׳; מקלחון, יח׳.
• מטבח: פירוק מטבח קיים; הזזת נקודות מים וחשמל, בנק׳; חיפוי בין הארונות, במ״ר; סכום זמני לארונות ולמשטח.
• סלון וחדרי שינה: פירוק ריצוף קיים ופינוי, במ״ר; ריצוף חדש כולל חול ודבק, במ״ר; פנלים, במ״א; שפכטל וצבע לקירות ולתקרות, במ״ר; נקודות חשמל, תקשורת ותאורה, בנק׳; הנמכת גבס היקפית, במ״א.
• כללי: הגנה על מעלית ולובי; פינוי פסולת למכולה; לוח חשמל חדש, יח׳; ניקיון סופי, קומפ׳.

גרסה מלאה של מסמך כזה אפשר לראות בדוגמה לכתב כמויות של דירת 4 חדרים שמופיעה באתר.

איך שלוש הצעות הופכות להצעה אחת שאפשר להשוות

כל קבלן מקבל את הגרסה הריקה ממחירים של אותו כתב כמויות וממלא מחיר ליחידה. כשההצעות חוזרות, מסדרים אותן בטבלה אחת, סעיף מול סעיף. אז רואים דברים שלא רואים בהצעה ״קומפלט״:

• סעיפים שקבלן דילג עליהם או תמחר באפס, שיופיעו אחר כך כתוספת.
• מחירי יחידה חריגים לכאן או לכאן, שמעידים על טעות או על סעיף שקשה לבדוק.
• ההבדל האמיתי בסך הכול אחרי שכולם מתמחרים את אותן כמויות ואת אותם חומרים.

עם הטבלה הזאת המשא ומתן נהיה ענייני: לא ״תרד במחיר״, אלא ״למה בריצוף אתה גבוה מהאחרים?״. רוצים שננהל את כל התהליך עד החתימה? זה מכרז קבלנים.

מה שולחים לנו ומה לוח הזמנים

עוד לא בטוחים מה ייכנס? נסו את מחשבון היקף שיפוץ.

כדי להכין כתב כמויות לשיפוץ דירה צריך שלושה דברים:

1. תוכניות: תוכנית אדריכלית או תוכנית עיצוב אם יש. אם אין, תוכנית המכר של הדירה. כשאין שום תוכנית, מתחילים במדידה בדירה.
2. תמונות: צילום של כל חדר, של לוח החשמל ושל חדרי הרחצה, כדי לזהות עבודות שלא רואים בתוכנית.
3. רשימת רצונות: מה מחליפים, מה משאירים, אילו חומרים כבר בחרתם ומה עדיין פתוח. מספיק כמה שורות.

התהליך: שיחה קצרה, הצעת מחיר קבועה מראש, חישוב הכמויות מתוך קובצי התוכניות בכלים דיגיטליים לחישוב כמויות, טיוטה שעוברים עליה יחד ומסירה של גרסה מלאה בשבילכם וגרסה ריקה ממחירים לקבלנים. לוח הזמנים נקבע מראש לפי גודל הדירה והיקף העבודות.

מה עושים עם כתב הכמויות אחרי שהוא מוכן

כתב הכמויות הוא ההתחלה. ממנו נגזרים אומדן עלויות שנותן לכם סרגל לבדיקת ההצעות, הסכם עם הקבלן שמפנה לסעיפים ולכמויות ובדיקה של כל חשבון חלקי מול מה שבוצע בפועל. ובקרוב: מערכת אישית לפרויקט, שבה תראו את התקציב, לוח הזמנים והתשלומים.

המשרד שלנו בנחל אילון 20 בצור יצחק. אנחנו מכינים כתבי כמויות לדירות בכל השרון והמרכז: כפר סבא, רעננה, הוד השרון, הרצליה, נתניה, פתח תקווה ותל אביב.

שאלות נפוצות

כתב כמויות לפי סוג הפרויקט

שירותים קשורים

מדריכים קשורים